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月租金超7万元 涉外服务式酒店公寓到底多贵
[ 2013-1-17 9:39:00 | By: 朱艳芳 ]
 

月租金超7万元 涉外服务式酒店公寓到底多贵


  香格里拉长租公寓

  126m的月租金水平在396元/m·月,84m更高达416元/m·月,成都目前租金最贵甲级写字楼租金不过200元/m·月。

  成都服务式酒店公寓代表

  雅诗阁来福士服务式酒店公寓

  房间数量:296套 开业时间:预计2013年 地址:人民南路四段3号来福士广场

  万豪行政公寓

  房间数量:待定 地址:高新区天府大道北段首座MAX

  葛兰麦迪逊国际公寓酒店

  房间数量:400余套 开业时间:2014年 地址:天府大道南段1766号

  “一套260平米复式套房月租金超70000元,一套126平米的两居室的公寓套房月租金50000元,一套84平米的一室服务式酒店公寓套房月租金35000元……”

  记者日前接到网友报料,有论坛发帖指出:仁恒置地辉盛阁国际公寓,其套房最高月租金超7万元;香格里拉酒店长租房月租金最高也可达5万元。 随后,“涉外服务式酒店公寓”话题在一周内迅速升温。

  香格里拉长租房虽设在酒店主楼内,但其物业形态应划入“涉外服务式酒店公寓”一类,也是近年来在成都兴起的一种新型物业形态(如盛捷、辉盛阁等)。

  实际上,在发达国家和中国一线城市,“服务式酒店公寓”早已不是什么新鲜话题,在物业租赁市场上也处于投资回报的高区,有说法是处于物业投资领域的金字塔顶。

  以香格里拉长租公寓为例,126平米月租金水平在396元/平米·月,84平米更高达416元/平米·月。要知道,成都目前租金最贵的甲级写字楼租金不过200元/平米·月封顶。也就是说,在物业投资回报这项硬指标上,最好的服务式酒店公寓已经达到超甲写字楼的2倍。

  这是否意味着,年内将集中涌现的服务式酒店公寓,或将改写成都楼市固有的物业投资格局,并成为货币超发背景下资金追逐的新热点?

  超高投资回报引人围观年投资回报率15%以上

  和甲级写字楼一样,过去的涉外服务式酒店公寓大多是发展商自行持有(只租不售),比如人南锦江畔的“盛捷公寓”和仁恒置地新晋开业的“辉盛阁”。然而随着整体市场环境的变化以及优质城市资源的不断累加,最近一两年服务式酒店公寓开始以出售的形式进入市场流通。

  仁恒置地广场的辉盛阁国际公寓,其位于39楼的两套面积在260平米的复式套房,月租金高达70000元,一室一厅的房间有161套,租金则约23000元到27000元。

  开业已经两年多的盛捷江畔服务式酒店公寓,其行政套一房的租金约在每月20000元,豪华套一的面积较大,108到150平米不等,月租金接近30000元,还有4套跃层的套房,月租金40000元左右。

  丰德国际广场旁的丰德奥克伍德华庭,49平米的豪华单间,月租金也在28000元。很显然,如果类比同面积住宅产品,即使拿成都目前市面上最顶级的豪宅来看,也很难租到这个价格的1/5,按照这个租金来看,服务式酒店公寓的投资价值不言而喻。

  对于公众而言,涉外服务式酒店公寓这个神秘的投资领域已经露出其冰山一角,服务式酒店公寓的市场投资价值也开始在成都地产界迅速地传播开来。

  涉外服务式酒店公寓,物业由业主方持有,业主方聘请酒店管理集团进行统一管理经营,租赁给客人通过租金盈利,因此被视作五星级酒店物业的另一种衍生形态。

  而从目前的运营状况来看,前面已经有一些提及,事实上据记者走访了解,仁恒置地广场的辉盛阁国际公寓,目前有360套公寓,目前的出租率约为70%-80%。

  据悉,“不少在仁恒置地广场写字楼办公的世界知名企业的高管都选择了在这里‘安家’”。香格里拉的服务式酒店公寓由于数量极为有限,有且仅有26套。所以其房源的出租率一直处于几近满客的状态,某些主力户型甚至已经出现排队等待求租的过饱和状况。

  其中套一、套二基本为租期半年到一年的长租客,套三房源出租率相对低一些,但由于酒店套房产品长期处于满客状态,所以酒店采取公寓和套房之间轮转的方式(即套房客满之后,可将公寓部分产品日租,能最大限度减少房屋的空置期)。

  假定这类服务式酒店公寓售价每平米售价为3万,根据它们平均的月租价,每年的投资回报率基本都能保持在15%以上。同比成都市场上售价在3万/平米左右的顶级豪宅住宅,后者的投资回报率普遍能在3%以上就已经能够获得市场认可了。

  成都不足1000套供不应求决定租金水平

  2007年,香格里拉率先试水推出26套服务式酒店公寓后;2008年,全球酒店公寓品牌奥克伍德签约丰德国际广场,成为成都首家签约的全球专业服务式酒店公寓品牌。2010年,雅诗阁服务式酒店公寓品牌也宣布进入成都,同年,成都仁恒置地广场落成,引入新加坡辉盛阁服务式酒店公寓。2012年,成都棕榈泉费尔蒙国际公寓出现,并且与此前进入的服务式酒店公寓不同的是,棕榈泉费尔蒙是成都首个可售的服务式酒店公寓。

  有业内机构专门对成都的服务式酒店公寓市场做过统计,就目前来看,以上这几家服务式酒店公寓全部加起来,成都服务式酒店公寓的供应量也不到1000套。

  实际上,目前只有在北京、上海等地,服务式酒店公寓市场的发展才相对成熟一些。比如上海四季汇酒店公寓,2012年8月开售的价格达到了12万-18万每平米,
  专家分析,由于城市涉外高端客群、酒店观念等因素,成都服务式酒店公寓的市场份额虽然难以与北京、上海等城市企及,但它的市场需求量绝对不是1000套供应量能够满足的。

  截至目前,世界500强企业中已经有219家在成都落户,仅成都高新区就已成功吸引外资企业近千家入驻。外籍人士在成都居住的市场容量及其未来趋势已经被广泛认可,有数据统计:“目前在蓉常住外籍人员累计3万人左右,来自125个国家或地区,其中美籍人士约占30%。常住成都的外籍人士数量每年以20%的速度增长,其中相当部分都是外企的高级管理层,这是来自成都权威部门的数据统计。”

  事实上,这些外企的高级管理人员正是涉外服务式酒店公寓直接针对的顾客人群。而香格里拉、盛捷、奥克伍德、辉盛阁等知名酒店公寓在成都的高租金,以及供不应求的紧俏行情就足以证明这个市场的饥渴程度。

  服务式酒店公寓或成2013年物业投资新热点

  巨大的市场发展空间吸引着各大投资商,未来1-2年即将面世的雅诗阁来福士酒店公寓、雅诗阁金融城酒店公寓来自新加坡国家基金,葛兰麦迪逊国际公寓酒店投资则拥有美国犹太私人基金的背景,且运营的均是全球知名的酒店公寓品牌。届时,雅诗阁在成都将拥有和管理的酒店公寓数量增至4家,提供864套公寓。而位于城南的葛兰麦迪逊国际公寓酒店,也将为成都市场供给400套左右的酒店公寓产品。

  不过,各大开发商和运营商似乎对即将到来的巨大市场机会和竞争均有所准备。

  例如:葛兰麦迪逊国际公寓酒店所在的麦迪逊广场就以葛兰麦迪会(高端俱乐部经济体)与葛兰麦迪逊国际公寓酒店组合运营的模式,引导了一个新的发展方向。其葛兰麦迪会高端俱乐部经济体涵盖了成都市场上前所未有的八大俱乐部体系,其中最为人关注的就是可以考取飞行执照的航空俱乐部,作为对于酒店公寓产品的附加价值,已经有不少投资者慕名前去。

  越来越多的关注集中到酒店公寓领域,酒店公寓这个产品形态也开始被更多的开发商和投资者视作一个香饽饽,2013年,随着酒店公寓市场进入更加集中的推量和爆发期,或者将会是成都房地产投资市场极具投资潜力的一个新兴空白领域。

 
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